주택 비과세 여부

■ 주택을 넘겨준 가족과 공동거주 하면 기간합산, 별도거주 상속일을 취득일로

(이혼할 때: 재산분할청구 기간합산, 위자료로 취득한 경우는 등기일을 취득일로)

 

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년을 계산하는 방법에 대하여 살펴보면

 

일반적으로 주택의 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산하며, 취득일이나 양도일은 대금을 청산한 날로 보는 것이 원칙으로, 대금청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 하였거나 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 예외적으로 등기접수일이 기준이 취득일로 계산을 하고 있습니다. 또한. 본등기 전에 가등기한 기간은 보유기간에 포함되지 않습니다.

 

▶ 동일세대원 간에 소유권 변동이 생긴 경우에는

세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정 합니다. 배우자에게 증여 받은 주택을 양도하는 경우도 마찬가지 입니다. 증여한 배우자의 보유기간과 주택을 받은 배우자의 보유기간을 합해서 계산하면 됩니다.

 

▶ 배우자와 이혼하면서 재산분할청구권으로 취득한 주택 역시 소유권을 이전해 준 쪽이 당초 보유해온 기간까지 합해서 계산합니다.

 

그러나 재산분할이 아닌 위자료로 주택을 받은 경우는 기산시점은 “이혼 위자료로 받은 주택을 양도할 경우에는 받은 쪽의 보유기간만 가지고 판단하므로 주의해야 합니다. 증여 받은 주택을 이혼 후에 양도하는 경우에도 더 이상 동일 세대원이 아니므로 증여받은 날부터 보유기간을 계산해야 합니다.

 

▶ 상속받은 주택은 피상속인의 사망일부터 보유기간을 계산합니다.

 그러나 동일 세대를 구성하여 같이 살던 피상속인으로 부터 상속 받았다면 피 상속인이 취득한 날을 기준으로 계산합니다.

 

▶ 거주 또는 보유 중에 소실∙도괴∙노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합해서 계산할 수 있습니다.

 단, 20세대 미만 임의재건축 공사기간은 포함되지 않으므로 주의해야 합니다.

 

“1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년에 대한 구체적인 규정을 알아두고 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 고객의 의사결정을 하는데 상당히 도움이 될 것”이라고 봅니다.

 

● 1가구 2주택인 경우에도 비과세 받을 수 경우

1가구에 2주택인 경우 두 채 중 먼저 파는 주택은 양도 차익에 대해 양도세가 과세됩니다. 하지만 일시적 또는 부득이한 사유로 2주택이 됐다면 양도세가 부과되지 않습니다. 살던 집을 매도하기 전에 새로운 집을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우가 대표적일 것입니다.

 

이때는 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세되며. 수도권 소재 공공기관 등에 근무하다가 지방 발령 사유로 이주를 하면 5년간 비과세 대상이 됩니다. 이밖에도 결혼이나 상속 등의 사유로 2주택이 된 경우에 일정 요건을 갖추면 양도세를 면제해 주고 있습니다.

 

● 다주택자, 주택 처분은 양도 차익이 작은 것부터

3주택 이상의 다주택자인 경우는 생각할 필요도 없이 양도차익이 작은 주택부터 처분해 주택수를 줄여 나가는 것이 방법입니다. 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 처분해야 1가구 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 9억원 이상의 주택은 1가구 1주택이어도 비과세 되지 않습니다. 아파트를 10억원에 팔았다면 9억원을 뺀, 나머지 1억원에 대해 양도세를 계산해야 합니다. 피치 못할 사정으로 한 해에 2주택을 한꺼번에 팔 경우 2주택 이상의 부동산을 팔게 되면 양도차익을 합산해 양도소득세를 과세가 되는 것이고요.

 

따라서 불가피한 사정으로 한 해에 집 두 채를 매각할 계획이 있다면 양도 차익이 발생한 주택과 차익 없이 손해가 난 주택을 함께 처분해 양도차익과 양도차손이 서로 상계되도록 하는 것이 양도세 계산에는 유리합니다. 하지만 팔려고 하는 주택 모두가 양도차익이 크게 발생했다면 한 해에 모두 처분하지 않는 것이 좋겠지요.

 

양도소득세는 누진세율 구조이기 때문에 양도차익이 누적되면 그에 상당하는 세율도 증가하여 양도소득세 부담이 커지는 것입니다.

 

● 상가겸용 주택도 일정 조건만 갖추면 비과세 가능성

상가와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 팔 때 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우에는 상가를 포함한 건물 전체가 주택으로 간주하고. 상가는 양도차익이 발생하면 양도세를 내야 하지만 주택으로 간주되어 비과세 요건을 갖추면 양도세를 내지 않아도 됩니다.

 

상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 더 크도록 수리해 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. (사용용도를 변경하는 편법이 가장 많이 활용됩니다.)

 

● 오피스텔은 전입신고 시 주택으로 간주

오피스텔은 건축법상 업무시설로 인식되지만 실지사용은 주거용으로도 사용되는 경우가 많이 있습니다.. 따라서 국세청은 실제 용도에 따라 주택인지 여부를 판단하여오피스텔을 사무실로 썼다면 비과세 요건을 갖춘 기존 일반주택 한 채를 팔아도 비과세가 적용됩니다. 그러나 주거용으로 전입신고가 돼 있다면 오피스텔도 주택으로 간주됩니다.

 

● 양도세가 없는 특례 주택

2003년 8월부터 2017년 말까지 취득하는 지방 농어촌주택은 양도세 특례가 적용됩니다. 수도권 외 지역에 소재하는 농어촌주택은 주택 수 계산에서 제외되고. 1가구 1주택자가 해당 기간 내에 농어촌주택을 구입했을 경우 비과세 요건을 갖춘 기존 주택은 양도세를 내지 않는 것입니다. (※ 단, 모든 농어촌주택에 적용되는 것은 아니며 규모 및 양도시점, 취득금액 등에 따라 양도세 특례 해당 여부가 차이가 있습니다.)

 

지방 농어촌주택이 아니더라도 양도세 특례를 받을 수 있는 것은. 과거 부동산시장 침체가 계속되자 정부가 양도세 특례 혜택을 준 주택들이 여럿종류가 있습니다..

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